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2014年12月土地市场运行特点分析-【新闻】

发布时间:2021-05-28 14:15:13 阅读: 来源:清水泵厂家

2014年12月土地市场运行特点分析

虽然12月还没结束,但就截止到25日的数据来看,12月俨然已成为了一个“土地月”,不少城市在年末创下了土地市场的年内高点,上海成交总价突破了200亿,南京超过了100亿,单价地王也是频频出现,前11个月的土地排行榜又得重新修订,政府和开发商在最后一个月共同掀起了一场“土地风暴”。对此,我想谈谈本月土地市场的几个特征:

1、强者恒强看上海

从城市总价排行来看,不少城市都在年底实现了土地大卖:上海以超过200亿的成交总价高居首位;南京排在第二,成交总价达到150亿,虽有多幅商办地块流拍,不过宅地出让还是足够给力;青岛以77.56亿的今年峰值排在第三,在年末一举超过去年全年的土地成交价款;南通则是在年末以黑马姿态杀出排在第四,土地月度成交总价在30亿以下徘徊了近一年之后,在岁末终于迎来井喷,南通土地成交总价大幅上跳至74.6亿之高。不过从城市来看,在20位之后,城市土地成交总价就滑落至10亿元以下,各地土地市场成交规模分化还是比较明显。

2、城市溢价差异大

从各线城市溢价率角度来看,还是一线城市更受房企热捧,几乎每块宅地都是溢价成交,例如上海的两块单价地王争夺都十分激烈,溢价率均超过了100%,二三线城市溢价水平则相对较低,如吸引了众多房企竞拍的南京九龙湖G83地块,虽然历经40轮的鏖战,在万科、禹州、旭辉多家房企的争夺下,最终溢价率也“仅仅”是不到40%。

简而言之就是住宅抢手,商办遇冷,比如前天上海前滩成交的五幅地块中,三块住宅土地溢价率均超过90%,成交单价也都在5万元/㎡以上,两块商办用地分别为63%溢价和底价成交,楼板价也均在3.5万元/㎡以下,无独有偶,同日的南京土地拍卖会上更是明显,五块商办用地全部流拍,三块宅地均顺利出让,其中万科拿下的九龙湖G83地块,楼板价更是刷新了板块记录。

3、单价地王频繁出

与11月相比,本月虽没出现50亿以上的高总价地王,但单价地王纪录还是被频频刷新,比如上海前滩的32-01和36-01地块,若不折算保障房面积,楼板价都超过了之前的北京华嘉胡同,排在今年全国单价榜单的首次席,而相邻的前滩38-01地块,也可跻身全国前五之列。不过单价地王记录被频频刷新的同时,更多的土地还是在以平价出让,本月超过六成的土地楼板价还是在2000元以下,七成的土地还是在以底价成交。

4、企业预期大分化

本月拿下地王的企业,以五十强、百强企业为主,排在前十强、前二十强的企业反而不多。以上海单价地王为例,华润、招商、九龙仓等大鳄最终都选择了放弃,而在最终竞得的房企中,格力是外来企业,三湘虽然是本地传统企业,但也不是在做全国性的规模化。现在看来,20强企业对于高价拿地还是比较谨慎,反而是五十强、百强这类企业拿地的诉求更大,对于未来预期更高,能够给出的溢价也更高。

5、“宅”贵“商”贱反差大

简而言之就是住宅抢手,商办遇冷,比如前天上海前滩成交的五幅地块中,三块住宅土地溢价率均超过90%,成交单价也都在5万元/㎡以上,两块商办用地分别为63%溢价和底价成交,楼板价也均在3.5万元/㎡以下,无独有偶,同日的南京土地拍卖会上更是明显,五块商办用地全部流拍,三块宅地均顺利出让,其中万科拿下的九龙湖G83地块,楼板价更是刷新了板块记录。

虽然12月土地市场比较火,不过鉴于市场基本面还是没有发生根本性的改变,要谨慎勿乐观仍然应该是接下来一段时间的主旋律。今天年末部分城市出现高地价的抬头,和去年年末非常相像,我觉得还是应该谨慎,包括上海在内的一线城市也不完全等于“避风港”,去年上海一些地王(包括一些区域地王),今年实际上市场压力还是很大。今年年末又开始复制去年的这种情况,不得不令人担忧。

我们还是应该重新反省一下,这些地王出现,短期内政府得利,企业压力,但中长期来看,如果项目难以启动或去化困难,政府也会从得利变成压力,而且当前因为地价推高房价在一线城市已经是事实,消费者、房企、政府都将品尝苦果,那这种情况还有必要继续吗?也许开发企业也该到了对这种共同抬价抢地模式重新检讨的时候了,也许合作开发会是一条可行之路。

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